크래딧에 관하여 Part2- Short Sale vs. Foreclosure

- 이글은 Mick Bernard ( 스카츠 데일에 위치한 Credit Strategies의 창시자이며 공인 크래딧 재건 전문가) 가 쓴 글을 제가 번역한 것입니다. 이 회사는 융자 회사, 은행 그리고 전문 리얼터들의 의뢰인을 대상으로 크래딧 점수를 제건하여 가장 좋은 융자를 받게함과 동시에 크래딧 점수를 높여 보다 질적으로 높은 삶을 영위할 수 있게 돕는 기관입니다.

Short Sale vs. Foreclosure (숏세일 대 차압)

이 문제는 현재 미국 전체가 궁금해 하는 부동산과 관련된 가장 핫 이슈입니다. 그중 제게 가장 많이 물어보는 질문은 “내집을 숏세일로 할까요 아니면 차압을 할까요?” 입니다. 모든 사람들이 차압 (Foreclosure)을 하게 되면 크래딧 점수를 완전히 망가트리고, 다가올 몇년 동안엔 좋은 이자율로 융자를 받지 못하게 될 것이라는 사실에 대해 충분히 이해하고 있습니다.

Foreclosure(차압)은 신용 기록에 있어서 “큰 사건 (Major Incident)” 로 간주 됩니다. 어떠한 종류의 “큰 사건”이던 크래딧 점수에 있어선 어마 어마하게 마이너스로 영향을 미칩니다. 다른 “큰 사건”으로 간주되는 일로는 파산 (Bankruptcies), 법원 판정으로 인한 채무 (Judgement),  Charge Offs (6개월 이상 연체를 하여 크래딧 카드 회사에서 더 이상 돈을 빌려주지 않겠다고 판정된 기록), 숏세일 (Short Sale) 등으로 “Account Settled”이라는 말이 크래딧 히스토리에 따라 다니게 됩니다. 언제라도 Credit History 에 “Settled or Settled for Less than Full Loan Amount.” 라는 구절이 쫓아 다니게 되면 이것은 신용 기관에서 판단하기엔 “큰 사건 (Major Incident)”로 여겨지며 크래딧 점수에 크게 마이너스로 작용하게 됩니다. 이것이 크래딧 점수에 어느 정도로 영향을 미치느냐에 관해서는 대부분 신용 단체들과 FICO Score 시스템을 창시한 창시자로 부터 비밀로 되어 있어 정확한 정보는 알 수가 없습니다.

하지만 우리가 알고 있는 바로는 크래딧 점수가 높았던 사람 일수록, 이 “큰 사건”이 크래딧 점수에 크게 영향을 미치는 것으로 알고 있습니다. 다시 말해서, 크래딧 점수가 높았던 사람 일수록, 감소 되는 크래딧 점수가 많은 것입니다. 예를 들면 크래딧 점수가 730이였던 사람과 580이였던 사람이 크래딧 점수가 300점으로 낮아 졌다면, 730이였던 사람은 크래딧 점수가 430점이 떨어진것에 비해 크래딧 점수가 580점이였던 사람은 280점이 감소된 것으로 그 정도차는 크래딧 점수가 높았던 사람에게 더 크게 되는 것이지요

Foreclosure (차압)

대부분의 사람들이 Foreclosure 차압에 관해서는 잘 알고 있습니다. 차압이란 채무자(Homeowner)가 집을 살때 융자를 받은 융자 페이먼트를 내지 못해 융자 회사가 집을 차압하는 것을 말합니다. 대부분의 경우 집의 차압 진행은 채무자가 3개월 이상 융자 페이먼트를 밀리지 않고서는 일어나지 않는 것으로 알려져 있습니다. 차압은 크래딧 점수에는 2배로 마이너스 작용을 합니다. 신용단체 에선 차압 (Foreclosure)를 “큰 사건” 으로 취급함과 동시에 신용 단체들은 확연하게 큰 숫자로 “Late Payment” 연체 기간 기록을 남게 합니다. 그 정도 차는 30일 연체 기간 부터 90일 까지 다양 합니다. 어떤 경우에 90일 연체 기간보다 혹독하게 120일 150일 기간의 연체 기록을 남깁니다. 연체액과 그 기간 정도에 따라 크래딧 점수에 아주 크게 마이너스로 영향을 미칩니다.

Short Sale (숏 세일)

숏세일은 대부분의 사람들에겐 잘 알려지지 않고 궁금한 내용으로 알려져 있습니다. 그 이유는 대부분의 경우 크래딧 점수에 관해 어떠한 영향을 미치느냐에 관한 정확한 정보가 없고 그 내용에 대해서도 말하는 사람에 따라 그 의견차이가 크기 때문입니다. 제가 정확하게 줄 수 있는 명백한 사실은 숏세일을 어떻게 해결하느냐에 따라 (은행과의 협의점에 따라) 너무나 큰 차이점이 있기에 각각 개인에 따라 그리고 어떻게 은행과 해결점을 찾느냐에 따라 그 정도 차이가 커 정확한 대답을 줄 수 없다는 것 입니다.

Fair Issac은 최근 숏세일을 크래딧 점수에 관련하여  ”Settled Account”라 하여 “큰 사건”에 포함하는 것으로 발표하였습니다. 이 말은 숏세일 또한 정도의 차이는 있겠지만, 차압처럼 크래딧 점수에 크게 마이너스 영향을 미치는 것을 의미합니다. 숏세일(Short Sale)과 차압(Foreclosure)의 차이점은 “대화 (Communication)”이라 하겠습니다. 차압 기간 동안에는 채무자가 그 기간동안 크게 관여하지 않습니다. 하지만 숏세일 기간동안에는 채무자와 채권자 (융자자, 은행기관) 들과 끊임없이 대화하고 소통하게 됩니다. 이 기간동안 채무자와 채권자 대리인(융자 회사 관계자) 사이에서 협상할 수 있는 기회를 창출하게 됩니다.

예를 들어 갚아야 할 금액을 감소 시키는 것과 더불어, 채권자에게 숏세일을 하게되면 그 계좌내용을 “Account Settled” 가 아닌 “Close”로 신용 기관에 내용을 접수 할 것을 요구 할 수 있습니다. 만약, 채권자가 “Settled or Settled for less than full loan amount”로 내용을 접수 하게 될 경우 크래딧 히스토리에 숏세일은 “큰 사건”으로 남아 있게 됩니다. 하지만 만약 채권자와 채무자가 협상을 하여 “Settled or Settled for less than full loan amount” 로 기록이 남지 않게 되면 이 숏세일은 더 이상 그래딧 히스토리에 마이너스로 작용하는 “큰 사건”으로 간주 되지 않게 되는 것입니다. 또한 채무자가 숏세일 기간동안에 체납을 하지 않기로 결정을 하고 채권자와 대화로 협상을 하게 될 경우엔 심지어 “Late Payment” 연체 기록 조차 마이너스로 크래딧에 작용하지 않게 할 수도 있습니다. – 그렇기 때문에 전문가와 상의하여 모든것을 해결하는 것이 가장 중요 합니다.

Affects on Credit Score (크래딧 점수에 대한 영향)

차압과 숏세일이 여러분의 크래딧 점수에 어떻게, 얼마나 영향을 끼칠 것이라는 정확한 예상은 앞에서도 말한것 처럼 어떻게 햬결을 하느냐 과정과 결과에 따라 그 정도 차이가 다양한 특성 때문에 불가능 합니다. 만약 여러분이 더 이상 몰게지-빚을 낼 수 없는 어려운 상황이 있다면, 먼저 지금 처럼 정보를 찾아 보시고 조사하여 보시기를 적극 권장 합니다. 또한 어떠한 결정을 내려 행동으로 실천하기 이전에 먼저 채권자(융자를 받은 융자 회사나 은행)에 전화를 하여 문의 하세요. 또한 전문가와 상담하여, 인생에 있어 어쩜 가장 중요한 크래딧에 관련된 결정을 현명하게 해결 할 수 있기를 당부 드립니다.